Nabycie prawa własności lokalu przez konsumentów, zwłaszcza w przypadku deweloperskiego rynku pierwotnego, dokonuje się przede wszystkim na podstawie umowy deweloperskiej a następnie umowy przenoszącej prawo własności lokalu mieszkalnego.

Choć znaczna część postanowień umowy deweloperskiej kształtowana jest przepisami prawa, w tym przepisami ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, które przewidują już pewien poziom ochrony dla nabywców, to jednak umowy te – z uwagi na ich złożoność oraz znaczenie - nadal powinny być szczegółowo weryfikowane przez nabywców.

W niniejszym wpisie dowiesz się, czym są klauzule abuzywne w umowach deweloperskich a także, jakie są skutki tego, że Twoja umowa deweloperska takie klauzule może zawierać.

Czym są klauzule abuzywne?

Przede wszystkim wskazać należy, że nie każde niekorzystne dla nabywcy postanowienie umowy deweloperskiej jest klauzulą abuzywną w przedstawionym poniżej znaczeniu.

Zgodnie z art. 385 1 § 1 kodeksu cywilnego, klauzulami abuzywnymi są postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, nieuzgodnione indywidualnie, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami lub rażąco naruszając jego interesy. Aby zatem dane postanowienie umowne mogło być zakwalifikowane jako klauzula abuzywna, konieczne jest łączne spełnienie następujących, poniżej wskazanych, przesłanek.

Po pierwsze, za klauzule abuzywne mogą być uznane postanowienia znajdujące się w umowie zawartej z konsumentem. Jeśli zatem zawierasz umowę jako przedsiębiorca, to kwestia klauzul abuzywnych oraz związanych z tym konsekwencji nie będzie Ciebie dotyczyć.

Tu jednak należy zastrzec, że omawiane regulacje prawne stosuje się także do osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą, tj. do osoby fizycznej zawierającej umowę bezpośrednio związaną z jej działalnością gospodarczą, gdy z treści tej umowy wynika, że nie posiada ona dla niej charakteru zawodowego, wynikającego w szczególności z przedmiotu wykonywanej przez nią działalności gospodarczej, udostępnionego na podstawie przepisów o Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Po drugie, klauzulami niedozwolonymi mogą być jedynie takie postanowienia umowy, które nie były uzgadniane indywidualnie. Co to dokładnie oznacza? W przypadku, w którym przedsiębiorca posługuje się wzorami umów (tak jest również w przypadku umów deweloperskich) w praktyce możliwość ich negocjacji jest dość ograniczona. Właśnie na takie sytuacje przewidziano instytucję klauzul abuzywnych. Za nieuzgodnione indywidualnie uważa się bowiem te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. Jeśli jednak dane postanowienie negocjowałeś z deweloperem, oraz uzgadniałeś inną wersję, aniżeli ta wskazana we wzorze, to możliwość powoływania się na to, że zapis stanowi klauzulę abuzywną, może zostać wyłączona. Tu jednak pamiętać należy, że o tym, czy dane postanowienie było negocjowane oraz, jako nabywca, miałeś na nie rzeczywisty wpływ, w każdym wypadku będą decydować okoliczności danej sprawy.

Po trzecie, kluczowe dla kwalifikacji postanowienia umownego jako klauzuli abuzywnej, jest ustalenie, że postanowienie to jest sprzeczne z dobrymi obyczajami lub rażąco interesy konsumenta. Ustalenie, czy zachodzi jedna z sytuacji powyżej wskazanych, wymaga każdorazowo analizy danego przypadku.

Co jednak istotne, jako klauzul abuzywnych nie kwalifikuje się to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym ceny, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Klauzule abuzywne w umowach deweloperskich. Przykłady

Przypadki, w których klauzule abuzywne, znajdują się w umowach deweloperskich niestety nie należą do rzadkości.

Rejestr klauzul uznanych za niedozwolone publikowany jest przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pod adresem: https://rejestr.uokik.gov.pl/. Kilkaset z nich dotyczy właśnie branży nieruchomości, w tym obrotu nieruchomościami. Rejestr jest powszechnie dostępny oraz możesz zapoznać się z nim celem weryfikacji, czy i Twoja umowa, nie zawiera postanowień wpisanych już do rejestru.

Analiza poszczególnych klauzul prowadzi do wniosku, że dotyczą one bardzo różnych grup postanowień umów deweloperskich. Warto w szczególności – z uwagi na częstotliwość ich stosowania – zwrócić uwagę na postanowienia dotyczące takich kwestii, jak:

• sposób rozliczeń/uprawnień przyznanym stronom w związku z różnicą pomiędzy projektowaną powierzchnią lokalu a ostateczną powierzchnią lokalu po zakończeniu budowy, w tym poprzez ustalenie, że określone różnice nie podlegają rozliczeniom,
  
  Przykład: postanowienie nr 7299
  „Jeżeli rzeczywista powierzchnia użytkowa Lokalu różnić się będzie od określonej w Umowie nie więcej niż +/- 2% okoliczność ta nie wpłynie na wysokość ceny. W przypadku różnicy w rzeczywistej powierzchni użytkowej Lokalu w stosunku do określonej w Umowie większej niż +/- 2%, jeżeli powierzchnia rzeczywista będzie większa, to Kupujący zobowiązany będzie do zapłaty proporcjonalnie wyższej ceny za całą dodatkową powierzchnię (ponad określoną w umowie), zaś jeżeli powierzchnia rzeczywista będzie mniejsza, to Sprzedający zobowiązany będzie do proporcjonalnego obniżenia ceny”

  
  

• możliwość waloryzacji ceny lokalu,
  
  

  Przykład: postanowienie nr 4059
  „Cena podlega waloryzacji o wskaźnik inflacji GUS (z wyłączeniem sytuacji, gdy stawka GUS jest ujemna) począwszy od (…) dnia od rozpoczęcia budowy, liczonej od kwoty jaka pozostała do zapłaty do pełnej wartości umowy. Cena wskazana w ust. 1 będzie waloryzowana wg zasad określonych w n/n ustępie nie dłużej niż w terminie wskazanym w § 6.1.2”

  
  

• zasady zarządu nieruchomością wspólną, udzielania bezwarunkowych pełnomocnictw na rzecz dewelopera,
  
  

  Przykład: postanowienie nr 7442

  „Ponadto Nabywca w Umowie Przeniesienia udzieli on Deweloperowi oraz każdoczesnemu zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej budynków w ramach (..) - każdemu z pełnomocników z osobna - nieodwołalnego i niewygasającego z chwilą śmierci pełnomocnictwa do reprezentowania go we wszelkich sprawach związanych z inwestycją planowaną do wykonania na działkach (…), położonych w obrębie (…) przed osobami fizycznymi i prawnymi, przed wszelkimi władzami, organami i urzędami administracji publicznej, w szczególności w postępowaniach o wydanie pozwoleń na budowę i ich

  zmian, a w związku z tym składania wszelkich oświadczeń, wyjaśnień, zapewnień, dochodzenia praw i roszczeń oraz podpisywania i składania wszelkiego rodzaju pism, wniosków, podań, umów oraz dokonywania wszelkich innych czynności, które w związku z realizacją pełnomocnictwa okażą się konieczne”

Powołane postanowienia stanowią jedynie przykładowe wyliczenie oraz w żaden sposób nie wyczerpują zakresu możliwych klauzul abuzywnych.

Jakie są konsekwencje zamieszczenia w umowie deweloperskiej klauzul abuzywnych?

Jeśli zidentyfikowałeś klauzulę niedozwoloną na etapie zawierania umowy deweloperskiej, to możesz próbować ją zmienić w drodze negocjacji z deweloperem.

W przypadku, w którym już zawarłeś umowę z deweloperem, to zgodnie z regułą art. 385 1 § 1 kodeksu cywilnego, postanowienia takie nie wiążą konsumenta. Często jednak, z uwagi na postawę dewelopera, to do takiego ustalenia musi dojść na drodze sądowej.

Planujesz podpisać umowę deweloperską? Masz wątpliwości, czy umowa deweloperska zawiera postanowienia dla Ciebie bezpieczne? Skontaktuj się z kancelarią – przeanalizujemy dla Ciebie umowę, zaproponujemy ewentualne zmiany oraz wesprzemy w toku negocjacji z deweloperem.