Pojęcie robót budowlanych jest złożone. Zgodnie z prawem budowlanym należy przez nie rozumieć budowę a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. W praktyce rozróżnienie pomiędzy poszczególnymi robotami budzi spore problemy praktyczne, zwłaszcza, że wiele ze wskazanych pojęć składowych nie została przez ustawodawcę zdefiniowana.

W niniejszym wpisie dowiesz się, jakie są podstawowe różnice pomiędzy poszczególnymi rodzajami robót budowlanych. Dokonanie prawidłowej klasyfikacji robót budowlanych w kontekście wskazanych powyżej rodzajów ma kluczowe znaczenie dla inwestora, w tym dla określenia tego, czy inwestor ma obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę.

 Budowa

Budowa polega przede wszystkim na wykonaniu obiektu budowlanego. Jak wskazano jednak wprost w art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego poprzez budowę należy rozumieć również odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Definicja ta obejmuje zatem całokształt czynności zmierzających do powiększenia istniejącego obiektu budowlanego. Budowa nie ogranicza się zatem jedynie do wzniesienia nowego obiektu budowlanego od podstaw, ale także jego odpowiedniego powiększenia.

 Odbudowa

Odbudowa nie została zdefiniowana przez ustawodawcę. W orzecznictwie wskazano, że poprzez odbudowę należy rozumieć odtworzenie istniejącego pierwotnie obiektu budowlanego w tym samym miejscu oraz z zachowaniem pierwotnych wymiarów i układu funkcjonalnego. Dla zakwalifikowania danych robót budowlanych jako odbudowy konieczne jest zatem zaistnienie dwóch następujących oraz powiązanych ze sobą zdarzeń. Po pierwsze, musi dojść do unicestwienia pierwotnego obiektu budowlanego (np. z uwagi zniszczenie substancji albo jego rozebranie). Element ten pozwala na odróżnienie odbudowy od robót budowlanych polegających na przebudowie lub remoncie, które odnoszą się do obiektów budowlanych istniejących w chwili realizacji tych robót budowlanych. Po drugie, musi dojść do odtworzenia obiektu o tożsamych parametrach zabudowy, przy czym samo odtworzenie może nastąpić za pomocą materiałów konstrukcyjnych pierwotnego budynku, jak i materiałów nowych.

Akcentowany jest zatem związek funkcjonalny pomiędzy poprzednią a nową zabudową a wyrażający się właśnie zachowaniem tożsamości podstawowych parametrów inwestycji. Pozwala to na odróżnienie odbudowy od budowy całkiem nowego obiektu budowlanego.

 Rozbudowa

W ustawie nie zamieszczono definicji rozbudowy. Do pojęcia tego zaliczono roboty budowlane polegające na zmianie charakterystycznych parametrów istniejącego obiektu budowlanego, takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, długość, szerokość, czy też powiększenie powierzchni użytkowej obiektu poprzez zasłonięcie powierzchni dotychczas otwartych i ogólnodostepnych. W przeciwieństwie natomiast do odbudowy zawsze odnosi się ona do istniejącego obiektu budowlanego. Tym samym uprzednia likwidacja obiektu budowlanego wyklucza możliwość, aby mógł on zostać poddany rozbudowie. Analiza orzecznictwa wskazuje, że duże wątpliwości praktyczne może budzić różnienie rozbudowy a realizacji nowego obiektu budowlanego, a co wynika z trudności w różnieniu w poszczególnych stanach faktycznych, czy zachodzi kontynuacja (etapowej) inwestycji, czy też może z realizacją nowego zamierzenia inwestycyjnego.

 Nadbudowa

Prawo budowlane nie wprowadziło definicji nadbudowy. Przyjmuje się jednak, że stanowi ona powiększenie budynku poprzez zwiększenie jego pierwotnej wysokości, np. o jedną lub większą liczbę kondygnacji, względnie o nową powierzchnię, wskutek zmiany geometrii dachu i wytworzenie dodatkowej powierzchni użytkowej. Powiększenie istniejącej powierzchni następuje zatem poprzez zwiększenie wysokości przy jednoczesnym zachowaniu samej powierzchni. Przy takim ujęciu nadbudowę można by w istocie postrzegać jako specyficzny rodzaj rozbudowy, gdzie powiększeniu podlega ściśle określony parametr zabudowy, jakim jest wysokość. W praktyce orzeczniczej pewne wątpliwości co do zakresu nadbudowy budzą sytuacje, w których dochodzi o zwiększenia liczby kondygnacji, nie poprzez podwyższenie istniejącego budynku, ale poprzez poziomy podział kondygnacji już istniejących.

Przebudowa

Ustawodawca, nowelizując Prawo budowlane w 2005 roku, zdecydował o wprowadzeniu definicji legalnej przebudowy. Definicja przebudowy została skonstruowana od strony pozytywnej oraz negatywnej. W aspekcie pozytywnym wskazano, że przebudowę stanowi wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego. Za parametry te w orzecznictwie przyjmuje wszelkie wielkości, wyrażane w jednostkach miary czy też wagi elementów użytkowych, takich jak dach, okna, schody, oraz technicznych, takich jak ciężar konstrukcji czy odporność przeciwpożarowa, które występują w przypadku danego obiektu budowlanego. W ujęciu negatywnym, z zakresu przebudowy wyłączono jednak zmiany obejmujące charakterystyczne parametry obiektu, takie jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Przebudową będą zasadniczo więc takie roboty budowlane, które nie zmieniają bryły istniejącego obiektu budowlanego oraz nie tworzą nowej struktury budowlanej.

Tym samym w przypadku przebudowy nie mamy do czynienia z powstaniem nowej substancji budowlanej, a ze zmianą już istniejącej i to w taki sposób, że nie zmieniają się jej rozmiary. Mogą to być także czynności inwestycyjne prowadzące do zmiany przeznaczenia obiektu budowlanego lub jego części.

Montaż

Ustawodawca nie zdecydował się również na wprowadzenie definicji montażu. Zgodnie z orzecznictwem, o montażu można mówić w odniesieniu do robót obejmujących uzupełnienie techniczne istniejących budowli lub obiektów budowlanych, bądź wyjątkowo w przypadku realizacji urządzeń wolno stojących. W praktyce, jako montaż często kwalifikowane są roboty budowlane związane z posadowieniem instalacji lub roboty polegające na ustawieniu obiektu na podłożu bez wykonywania prac połączeniowych. Jednocześnie odnotować należy, że poszczególne przepisy Prawa budowlanego posługują się również terminem demontażu. Zakładając racjonalność ustawodawcy wskazać by należało, że demontażem są czynności odwrotne do montażu, mające na celu unicestwienie skutków montażu.

Remont

Zgodnie z art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego poprzez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Także zatem i w tym wypadku ustawodawca posłużył się pozytywnym oraz negatywnym ujęciem zakresu przedmiotowego wskazanego rodzaju robót budowlanych. W aspekcie pozytywnym wskazano, że remont zmierza do odtworzenia stanu pierwotnego obiektu budowlanego. Prowadzony jest on w istniejącym obiekcie budowlanym oraz najczęściej obejmuje wymianę jedynie poszczególnych elementów i zastąpienie ich nowymi, przy czym istotne jest tu zachowanie charakteru odtworzeniowego. Innymi słowy, wymieniane elementy powinny parametrami, charakterem oraz funkcją odpowiadać materiałom pierwotnym.

Tym samym prace polegające na rozbiórce istniejącego obiektu budowlanego i budowie obiektu, nawet jeśli prowadzone są z wykorzystaniem tych samych materiałów, nie mogą być uznawane za remont, przy czym w konkretnym stanie faktycznym mogą być stanowić budowę lub przebudowę. Analogicznie prowadzenie jakichkolwiek innych prac, niepolegających na odtworzeniu elementów (uprzednio) istniejących a obejmujących umieszczenie nowych elementów nie może być zakwalifikowane jako remont. W aspekcie negatywnym ustawodawca z definicji remontu wprost wyłączył prace związane z bieżącą konserwacją, nie definiując jednak bliżej tego pojęcia. W doktrynie ujęte one zostały jako roboty niepolegające na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale mające na celu jego utrzymanie w dobrym stanie, zabezpieczenie przed szybkim zużyciem albo zniszczeniem. Zatem przy bieżącej konserwacji struktura obiektu budowlanego ulega odnowieniu, odświeżeniu a nie, jak przy remoncie odtworzeniu, z uwagi na jej zniszczenie. Podobne podejście do definicji bieżącej konserwacji zostało również przedstawione w orzecznictwie NSA, w którym rozróżniając remont od bieżącej konserwacji wskazano, że istota remontu polega na odtworzeniu stanu pierwotnego, czyli odtworzeniu czegoś, co kiedyś było, ale nie ma tego w chwili rozpoczęcia remontu. Natomiast roboty polegające na wymianie jednych elementów na inne, nowe, bez konieczności odtwarzania stanu pierwotnego, będą stanowiły bieżącą konserwację.

 Rozbiórka

Pojęcie rozbiórki nie zostało zdefiniowane w ustawie. Rozbiórkę należałoby zatem ująć jako całokształt prac prowadzących do unicestwienia obiektu budowlanego w całości lub części. Może ona być skutkiem woli samego inwestora, lub tez być wynikiem wydania stosownej decyzji nakazującej podjęcie takich działań.

Planujesz realizację robót budowlanych? Nie wiesz jak je zakwalifikować i czy w konsekwencji musisz uzyskać pozwolenie na budowę? Organ administracji zakwestionował przyjętą przez Ciebie kwalifikacje robót budowlanych? Skontaktuj się z kancelarią a pomożemy znaleźć optymalne rozwiązanie.