Rozpoczęcie, a dalej prowadzenie robót budowlanych zgodnie z przepisami prawa ma kluczowe znaczenie dla oceny legalności zrealizowanej inwestycji. Jednym z elementów podlegających ocenie jest między innymi moment rozpoczęcia robót budowlanych w odniesieniu do uzyskanego pozwolenia na budowę.

W niniejszym wpisie dowiesz się, w którym momencie możesz rozpocząć wykonywanie robót budowlanych a także jakie konsekwencje prawne grożą za rozpoczęcie robót budowlanych przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

W jakich przypadkach konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę?

Zgodnie z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31. Przepis ten wyraża jedną z podstawowych zasad Prawa budowlanego, zgodnie z którą podstawą do prowadzenia robót budowlanych jest pozwolenie na budowę.

Wyjątki od tej zasady muszą wynikać wprost z przepisów prawa. Obejmują one przypadki mniej skomplikowanych robót budowlanych. Dla określonych ustawą zamierzeń inwestycyjnych ustawodawca bowiem wskazał, że:

• wystarczające jest dopełnienie procedury zgłoszenia, albo,

• nie ma obowiązku ani uzyskiwania pozwolenia na budowę, ani dokonania zgłoszenia.

O procedurze zgłoszenia dowiesz się z kolejnych wpisów na blogu.

Kiedy można rozpocząć realizację robót budowlanych?

Z powołanego powyżej art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego wynika jeszcze jedna zasada: roboty budowlane można rozpocząć jedynie po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Przepis ten wyraża relacje czasowe pomiędzy momentem uzyskania pozwolenia na budowę, a momentem rozpoczęcia robót budowlanych.

Jako uzyskanie pozwolenia na budowę należy uznać nie tylko wydanie decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę, ale także w mojej ocenie i uzyskanie przez decyzję przymiotu ostateczności. Z powyższego wynika, że dla legalnego rozpoczęcia robót budowlanych nie jest wystarczające samo złożenie wniosku o pozwolenie na budowę. Konieczne jest oczekiwanie na uzyskanie pozwolenia na budowę oraz oczekiwanie, aż decyzja ta stanie się ostateczne.

W jakim momencie uznaje się, że roboty budowlane zostały rozpoczęte?

Dla dalszych rozważań konieczne jest ustalenie, w którym momencie roboty budowlane uważa się za rozpoczęte.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 Prawa budowlanego, rozpoczęcie robót budowlanych następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Jednocześnie, jako prace przygotowawcze, ujmuje się:

•  wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie,

•  wykonanie niwelacji terenu,

•  zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów,

•  wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

Tym samym, już w momencie rozpoczęcia wskazanych powyżej robót budowlanych, konieczne jest, aby inwestor legitymował się pozwoleniem na budowę.

O charakterystyce prac przygotowawczych dowiesz się z kolejnego wpisu na blogu.

Konsekwencje rozpoczęcia robót budowlanych przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Stanowisko sądów administracyjnych.

Z dotychczasowych uwag jasno wynika, że roboty budowlane można rozpocząć dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

A jakie są konsekwencje przedwczesnego, tj. przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, rozpoczęcia robót budowlanych. Zaznaczyć należy, że wpis nie dotyczy przypadków, w których roboty budowlane były prowadzone w ogóle bez uzyskania pozwolenia na budowę, a dotyczy przypadków, w których pozwolenie na budowę zostało uzyskane, ale roboty budowlane zostały rozpoczęte wcześniej bez oczekiwania na wydanie ostatecznej decyzji. Co istotne, samo późniejsze uzyskanie pozwolenia na budowę, nie konwaliduje wskazanego naruszenia. W literaturze oraz orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się bowiem, że pozwolenie na budowę może dotyczyć jedynie przyszłych zamierzeń inwestycyjnych. Decyzja ta nie jest instrumentem prawnym służącym legalizacji, czy też szerzej, ocenie robót budowlanych wykonanych przed dniem jej wydania.

Konsekwencje naruszenia art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego dla wydanego później pozwolenia na budowę mogą być bardzo poważne.

Problematyka ta była szeroko analizowana w orzecznictwie sądów administracyjnych. Rozważano bowiem, czy wada polegająca na naruszeniu art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego powoduje podstawę do stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę, czy też może skutkować wzruszeniem pozwolenia na budowę w ramach wznowienia postępowania administracyjnego.

Zgodnie z dominującym poglądem, czynnikiem determinującym wybór jednego ze wskazanych trybów jest zakres stanu faktycznego stwierdzonego przez organ wydający pozwolenie na budowę, a precyzyjniej - wiedza tego organu o fakcie uprzedniego rozpoczęcia robót. W konsekwencji przyjmuje się, że pozwolenie na budowę wydane po stwierdzonym przez organ rozpoczęciu robót budowlanych, dotknięte jest sankcją nieważności na podstawie art. 156 ust. 1 pkt 2 kpa. Natomiast, w sytuacji, gdy organowi wydającemu pozwolenie na budowę nie była znana okoliczność rozpoczęcia robót, to wówczas uzasadnione jest uznanie tejże okoliczności za podstawę wznowienia postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 5 kpa.

Niezależnie zatem od danego przypadku, konsekwencje zbyt wczesnego rozpoczęcia robót budowlanych są znaczące oraz mogą mieć kluczowe znaczenie dla oceny legalności zrealizowanej inwestycji.

Rozpocząłeś realizację robót budowlanych przed uzyskaniem pozwolenia na budowę? Organ wszczął postępowanie celem weryfikacji momentu rozpoczęcia robót budowlanych? Skontaktuj się z kancelarią a pomożemy znaleźć optymalne rozwiązanie.